כאשר אריק וו היה מגמת כלכלה ב 'באוניברסיטת אריזונה, הוא לא השתמש במזומן הנוסף שלו כדי לקנות פיצה או בירה. הוא השתמש ב -20,000 דולר מכספי המלגה שלו כמקדמה בבית עם שלושה חדרי שינה ליד הקמפוס והשכיר שני חדרים לבני הכיתה. וו שקע במהירות את ההכנסה בנכס אחר, ואז אחר. עד שסיים את לימודיו היה בבעלותו כ -25 בתים בטוסון.
כיום, וו בן ה -36 הוא מייסד ומנכ'ל חברת סן פרנסיסקו, חברת הנדל'ן Opendoor. עם מימון של 1.3 מיליארד דולר, חברת הסטארט-אפ חלוצה בצורה אגרסיבית בנישה בתעשייה המכונה iBuying, קנייה ומכירה מקוונת של בתים. מאז השקתה בשנת 2014, החברה רכשה ומכרה 50,000 בתים ב -23 ערים ברחבי ארה'ב. רק השנה, אופנדור נמצאת בקצב של רכישת בתים של 5 מיליארד דולר. בעוד ש- iBuying מהווה כיום פחות מאחוז אחד מעסקאות הנדל'ן השנתיות בשווי 1.6 טריליון דולר בארה'ב, המספר הזה צפוי לעלות: המתחרות של Opendoor כוללות כעת סטארט-אפים טכניים אחרים כמו גם סוכני נדל'ן כמו קלר וויליאמס וקולדוול של ריאלוגי. בַּנקָאִי.
לאופנדור יש יתרון ברור במירוץ לעשייה מחודשת של ענף הנדל'ן לעידן האינטרנט. אבל עם הדחיפה להגדיל מהר יותר הגיעו כאבי גדילה. אוטומציה של חלקים מתהליך קנייה ומכירה של בתים הציגה בעיות אבטחה בבתים הפתוחים הנגישים של Opendoor. לא ברור מתי הסטארט-אפ יניב רווח - ובאיזו מידה הוא יזדקק לעזרתם של מתווכים מקומיים, שעשויים לראות את החברה כאיום על פרנסתם. והחברה עדיין עומדת בפני השאלה מה קורה אם שוק הדיור מתחיל לרעה.
מהי משכורת רובין מיד
ההנהגה והמשקיעים של אופנדור נותרים ללא פחד: הם אומרים שהם מכוונים לעולם שבו החיכוך של קנייה ומכירה של בתים מוחלף בכמה לחיצות כפתור. 'אתה מסתכל על הזדמנות שוק רבות ומיליארד דולר', אומר גלן סולומון, שותף מנהל בחברת הסיכון GGV Capital, שהובילה את סדרת B 'של אופנדור בסך 20 מיליון דולר בשנת 2015.' הם לא הולכים להיות מרוצים מכמה נתח שוק חד ספרתי או אפילו דו ספרתי נמוך. הם רוצים לשנות באמת את האופן שבו הענף הזה פועל. '
לאופנדור יש דרך ארוכה כדי להגיע למטרה זו - ולממש את הערכת השווי האחרונה שלה ב -3.8 מיליארד דולר. אבל אם וו יוכל להשיג את החזון השאפתני שלו, המספר הזה ייראה נמוך. 'אף אחד,' הוא אומר, 'מעולם לא המציא מחדש את הקטגוריה הזו.'
אפשרות נעילה
Opendoor מבטיח להקל על החמרות רבות מהמעבר, כמו אי הנוחות של תצוגות ובתים פתוחים, והממוצע של 70 יום שנדרש למכור בית מרשימה לסגירה. אתה מספק כמה פרטים על הבית שלך באופן מקוון. Opendoor מייצרת מחיר הצעה ומתארגנת בדיקות, ויסיים את התיקונים הנדרשים לאחר שתבחר בתאריך היציאה שלך. Opendoor מרוויחה את כספה על ידי מכירת הבית במחיר גבוה יותר ועל ידי עמלה בתשלום ששולם על ידי מוכרים, בין 6 ל -13 אחוזים (דמי המתווך בדרך כלל הם 6 אחוזים).
וו בנה את הוכחת הרעיון לאופנדור בשנת 2013 בעזרתו של המנטור שלו, מנכ'ל חוסלה ונצ'רס לשעבר (וכיום חבר דירקטוריון אופנדור) קית 'רבואה, ובמהרה הבטיח 10 מיליון דולר בסדרה A. המשקיעים כוללים את אנדריסן הורוביץ, סופטבנק, GV, מייסד אובר, טרוויס קלניק, מייסד שותף של רדיט, אלכסיס אוחניאן, ונשיא Y Combinator, סם אלטמן. החברה הושקה בשוק הפניקס והתרחבה במהרה לאחרים. בסטארט-אפ יש 1,300 עובדים ותוספת של 3 מיליארד דולר במימון חוב כדי להמשיך במסע רכישת הדירות. אופנדור אמרה זאת בעבר מתכנן להיות ב -50 ערים עד שנת 2020.
מקורבים לוו מתארים אותו כחכם, נמרץ ואובססיבי לנדל'ן. לאחר לימודיו בקולג ', הוא הקים את אתר חיפוש הדירות RentAdvisor.com בשנת 2007 וכעבור שנתיים את מנתח הנתונים השכונתי Movity, אשר נמכר בסופו של דבר לטרוליה. 'אין הרבה אנשים על פני כדור הארץ עם מומחיות רבה הן בעבודות סטארט-אפים והן באופן שבו שוק הנדל'ן למגורים עובד', אומר סולומון.
בשנה שעברה, אופנדור רכשה למעלה מ -11,000 בתים ומכרה יותר מ -7,000 - יותר מכפליים מהנפח הכולל של המתחרה הקרוב ביותר שלה, Offerpad. אופנדור מוציאה פחות על שיפוצים מאשר המתחרים שם יותר דגש על מכירה במהירות, מעריך מייק דלפרטה, מלומד בבית הספר לעסקים של אוניברסיטת קולורדו בלידס. 'בדרך כלל מדובר בשכבת צבע חדשה ואותו שטיח שהם מכניסים לכל בתיהם - הם מכנים אותו 'שטיח Opendoor'', אומר דלפרטה, המוביל את תוכנית הנדל'ן של האוניברסיטה ועוקב אחר ה- iBuyer. תַעֲשִׂיָה. 'המודל שלהם עוסק ביעילות תפעולית.'
Opendoor מסוגלת להפוך את הבתים במהירות בין היתר מכיוון שכפי שהשם מרמז, בתיה הפתוחים נגישים במיוחד. רישומים פנויים מבטלים את הצורך בתיאום בין סוכנים, מוכרים וקונים פוטנציאליים. במקום תיבת נעילה מסורתית המכילה מפתח יחיד שרק מתווך מורשה אחד יכול לגשת בו זמנית, לקוחות Opendoor משתמשים בסמארטפונים שלהם כדי להיכנס לבתים.
'אנו חושבים שאם אתה רק רוצה לגלוש ולבקר בבתים', אומר וו, 'עלינו לעשות את זה כמה שיותר פשוט ומבוקש.'
ההתחלה הייתה כל כך פשוטה בהתחלה - הודעת טקסט למספר ומסירת כתובת דוא'ל - שהובילה לבעיות. לשעבר אופנדור מנהל אומר שבשנים הראשונות המבקרים מצאו באופן קבוע אנשים שישנים בבתים באופנדר. 'אנשים פשוט היו מחנים בבתים כי לא היה שם אף אחד,' אומר העובד. ״הם היו כובשים בתים במשך שבועות. זה היה נושא מרכזי. '
בשנת 2017, החברה הגבילה את חלון הבית הפתוח שלה בין השעות 6 בבוקר לשעה 21:00, התקינה חיישני תנועה כדי לאתר אם מישהו נשאר לתקופה ממושכת או שעות אחר שעות, ושכרה חברות אבטחה לביצוע שיחות בית לפי הצורך. כעת אופנדור משתמשת גם בחברות צד ג 'המסייעות באימות זהות המשתמשים.
הצעדים החדשים מחסלים רק כמה שחקנים גרועים. ב -18 באפריל לקחה ליליאנה אורנלאס, מתווכת מזה 14 שנים מדאלאס, לקוחה לבקר בבית עם שלושה חדרי שינה ברחוב שקט בפרבר מסקיט. הם נתקלו באדם שהיה מרותק בחדר ההורים ועישן את מה שאורנלאס אומרת היא מאמין שהיה סדק.
בזמן שהאיש עזב את הבית ואורנלאס ולקוחה לא נפגעו, הסוכן אומר שהיא נשבע שלא להציג עוד בתים של אופנדור. היא דיווחה על האירוע לאופנדור (ולנציבות הנדל'ן בטקסס) אך החברה מעולם לא עקבה אחריה.
אופנדור סירב להגיב לדברים פרק. בהצהרה אמר בראד בונני, ראש הבטיחות והחוויה הביתית של אופנדור: 'כשאנחנו מקבלים דיווחים על פעילות לא מורשית או חשודה בבתים שלנו, אנו מתקשרים מיד עם לקוחותינו, חוקרים ומפנים את הדברים באופן קבוע לאכיפת החוק. אנו משקיעים במידה ניכרת בצעדים לאבטחת בתים, כולל מערכות ניטור בית, סיורי אבטחה ובדיקת לקוחות לפני שניתנה להם גישה לנכסים שלנו. '
בערים טמפה, מסה וגלנדייל שבאזור הפניקס, רשומות המשטרה לפחות 10 אירועים בבתים אופנדור משנת 2018, על פי קציני מידע מקומיים. באחת השוטרים עצרו שניים יחידים שאמרו שהם נכנסו לבית כדי להזריק הרואין ולהישאר בלילה. באחרת, המשטרה עצרה מתבצר שהיה לו צו חמור. על פי הדיווח מהאירוע, הוא הסביר לקצינים שהוא הצליח להיכנס לבית כי הוא היה 'פתוח' החל מהשעה 6 בבוקר. כל יום.
נדל'ן הוא כבר מקצוע מסוכן, במיוחד עבור נשים. דו'ח הבטיחות של האיגוד הלאומי למתווכים לשנת 2018 מצא כי 41 אחוז מהנשים המתווכות ו -20 אחוז מהגברים חוו מצב בעבודה שגרם להן לחשוש לשלומם. היה פער ברור בין המתווכים בע'מ דיבר עם הסיפור הזה: אחד מתשעה הגברים הביע חשש מפני תכונת הבית הפתוח של אופנדור, ואילו ארבע מתוך חמש נשים כן. קולט מקדונלד, מתווכת באטלנטה, אומרת שהיא נושאת עמה אקדח לכל סיורי אופנדור. 'הלקוח שלי ואני נשארים יחד,' היא אומרת. 'אף אחד לא נכנס לחדר בלי האדם האחר.'
Opendoor טוענת כי נכסיה אינם מסוכנים יותר מבתים פתוחים מסורתיים והצגות בית פרטיות. 'סוגי הדברים שקורים בכל בית בשוק יכולים וקורים בבתים של אופנדור', אומר בונני.
באביב זה הוסיפה Opendoor הודעה לאפליקציה שלה המייעצת לקונים פוטנציאליים שהם 'עלולים להיתקל במבקרים אחרים' אם בית נפתח לאחרונה. לקוחות ביקשו אפשרות להזמין זמני סיורים או לנעול אחרים, והחברה התלבטה ארוכות אם להוסיף תכונות כאלה, על פי בונני.
אחד הערכים של Opendoor הוא שאתה יכול ללכת לכל בית Opendoor בכל עת בין 6 בבוקר עד 9 בערב. בלי פגישה, ״ אומר בונני. 'וכך אנו עדיין שוקלים כיצד לשלב סוג כזה של משוב סותר.'
למצוא - ולשמור עליו - בעלי ברית בענף
כ -90% מרוכשי Opendoor משתמשים בסוכנים, מספר השווה לתעשייה כולה. אך בזכות הקלות במכירה לאופנדור, פחות מ -10% מהמוכרים מיוצגים על ידי סוכנים.
במהלך ראיונות, וו בחר את דבריו בקפידה כאשר דן בפוטנציאל של אופנדור להחליף מתווכים. 'המציאות עם מתווכים כיום', אמר על הבמה בכנס העולמי העולמי Startup Grind בעמק הסיליקון בפברואר, 'תפקידם עובר מניהול פרויקטים - במיוחד במערכת האקולוגית שלנו, שם אנו מבצעים אוטומציה רבה של התהליכים. - לייעוץ. '
הוא ג'וני מת'יס במערכת יחסים
לאופנדור יש תמריץ לשמור על קשרים טובים עם מתווכים. לסוכנים יש את הכוח להראות את המאפיינים שהם בוחרים. הם יכולים גם להציע את Opendoor כקונה עבור לקוחות המעוניינים למכור.
אולי לא מפתיע שהחברה בדקה רישום משותף של כמה נכסים עם סוכנים בפיניקס. Opendoor מפעילה כעת גם תוכנית הפניית סוכנים ללקוחות שבתיהם נופלים מחוץ לפרמטרים שלה (לרוב, בין $ 100,000 ל- $ 500,000 ונבנו לאחר 1960). החל מחודש יולי החלה Opendoor לרשום את נכסיה באתר התיווך Redfin ולשלם לחברה עמלות בגין מכירות שהושלמו.
דלפריט רואה בצעדים אלה סימן לכך שאופנדור צריכה להגדיל את היקף הקנייה ולמכור את בתיה מהר יותר. החברה אומרת כי היא נמצאת כעת בקצב של למעלה מ -30,000 עסקאות בשנת 2019 - מספר משמעותי, אך עדיין פחות מ -0.6 אחוזים מסך כל המדינה המוקרנת. נפח לשנה. 'מה שאופנדור הבינה הוא שזה די קשה לשבש את שטחי הנדל'ן, ובעיקר מתווכים, על ידי עבודה נגד כל האחרים בענף', אומרת דלפרטה. 'סוכנים עוזרים לצרכנים להרגיש בטוחים לקנות ולמכור בית.'
אופנדור מצידה מתעקשת כי יוזמות חדשות אלה אינן מייצגות שינוי כיוון. 'תמיד עבדנו עם סוכנים ורצינו לעבוד', אומר טיילר היקסון, ראש האסטרטגיה בענף הנדל'ן של החברה. 'הם לקוחות חוזרים, אז הם באמת ברית נהדרים.'
בינתיים, חברות סטארט-אפ עממיות טכנולוגיה (פרופטק), Offerpad ו- Knock, שהושקו בשנת 2015, גייסה חובות והון עצמי בסך 1.6 מיליארד דולר. חברת Zillow הנסחרת בשנה שעברה הוסיפה לאתר שלה אפשרות 'למכור עכשיו'. וחברות נדל'ן מסורתיות משיקות יותר ויותר תוכניות iBuying משלהם עבור לקוחות, כאשר קלר וויליאמס וקולדוול בנקר נכנסו לשוק ההצעות המיידיות בשנה האחרונה.
'זה מה שאנשים מחפשים בחברה שלנו כיום - נוחות,' אומר פרנק אוברינגר, נשיא תיווך המגורים של קולדוול בנקר בדאלאס / פורט וורת ', אחד השווקים לפיילוט במערכת. 'ראינו מדוע זה יכול להיות אטרקטיבי עבור הצרכן, ולכן היינו צריכים מוצר להתחרות.'
הימורים על כלכלה חזקה
עבור כל החברות הללו, גזילת נדל'ן בהיקפים גדולים כרוכה בסיכון גבוה. קריסות דיור כמו זו שהחלה בשנת 2007, אף על פי שהיא נדירה, עלולה להיות הרת אסון לכל חברה המחזיקה כמויות אדירות של נכסים, אומר אנדרו קפלין, פרופסור לכלכלה באוניברסיטת ניו יורק. במקרה שזה יקרה, 'הם מתים,' הוא אומר. 'הם פושטים רגל.' לאופנדור יכול להיות יתרון, מציין קפלין, בכך שנתוני הנדל'ן שלה בשווקים רבים יכולים להציע אינדיקטורים מוקדמים אם תגיע השפל כזה.
לשם כך, אופנדור מחזיקה בנכסיה במשך 90 יום בממוצע בלבד, אומר דוד פרייזר, סגן נשיא אופנדור. 'כל עוד אנחנו ממושמעים ממכירת בתים שלנו', הוא אומר, 'התנודתיות במחירים שאנו נחשפים אליה היא קטנה.'
גם אם החברה תוכל להקדים את ההאטה הפוטנציאלית ואת רשימת המתחרים ההולכת וגדלה, היכולת של Opendoor להשיג את יעדיה המשתנים בתעשייה. נשען אם זה יכול להפוך את הנישה של iBuying לנורמלי החדש. לרוב האנשים יש חודשים רבים לתכנן את המעבר שלהם ורוצים למקסם את תשואתם, אומר ג'יל דוראנטון, יו'ר הדיקן בתחום הנדל'ן בבית הספר וורטון שבאוניברסיטת פנסילבניה. 'בסך הכל, אני חושב [המודל של אופנדור] יעבוד', הוא אומר, 'אבל האם הם הולכים לתפוס יותר מ -2 או 3 אחוז מהשוק? יש לי ספק. ואני חושב שהם חולמים הרבה יותר גדול מזה. '
בעוד וו בהחלט חולם בגדול, הוא משאיר מעט זמן למנוחה ממשית. 'הוא לא ישן בלילה' מציין עוזר לשעבר, והוסיף כי המנכ'ל שולח לעובדים לעיתים מיילים או הודעות רפיון עם רעיונות באמצע הלילה.
וו סירב לחשוף האם החברה עדיין רווחית ואמר שזו לא אחת מהיעדים הנוכחיים של החברה. בסופו של דבר, הוא רואה את אופנדור כחנות חד פעמית בה לקוחות יכולים לא רק לקנות או למכור בתים, אלא גם לְאַרגֵן מימון, משכנתאות והעברת כותרות; קנו ביטוח; לקשט ולהתאים אישית את ביתם החדש; ולדאוג לשירותי הובלות. 'אם נוכל לשלב אנכית את הקטגוריה, לבנות מחדש כל רכיב מהיסוד, להפוך את הצעדים לאוטומטיים ולהפוך אותו ללחיצה אחת לקנות, למכור או לסחור', הוא אומר, 'אנו מאמינים שנבנה את הגדול ביותר שוק הבתים. היינו מסלקים את כל החיכוכים. זה עשוי לקחת 10, 20, 30 שנה. '
עשורים עשויים להיות ציר זמן ארוך עבור יזמים רבים, אך לא עבור וו, שהתמקד באופן חד פעמי בנדל'ן מאז שהיה נער. 'אם נוכל לבנות חוויה יעילה באינטרנט ולעשות זאת בעלות הנמוכה ביותר האפשרית', הוא אומר, 'אני מאמין בתוקף שננצח את הקטגוריה.'
